小区内别墅与高层想分家可行吗[潇湘晨报]

    老物业撤场，急需一个优质的物业公司入驻，来解决小区的遗留问题。近日，三家物业公司进入长沙开福区三江新苑别墅区摆“擂台”路演时，遭到了别墅区业主的拒绝。原来，别墅区想要与高层“分家”，物业“分管分治”。

    “要分管分治，需要整个小区50%的人签名同意，但他们只是在内部进行签字，肯定不行啊。”业主委员会主任陈兴告诉记者，他和其他业主并非不同意一期进行自治，但前提是符合法律法规。

    本报记者陈诗娴实习生王开慧长沙报道

    “阿姨，我们团队经验丰富，管理完善，您看看我们的资料。”“叔叔，我们物业追求智能化管理，这是我们的宣传册。”

    这两天，在长沙开福区三江新苑，三家物业公司设摊路演，面对面摆起了“擂台”，吸引了众多居民“围观”。近日，三江新苑的老物业公司准备撤场，新物业花落谁家？大家都使出了浑身解数。但中间却出现了一个小插曲：8月28日，三家物业公司进入小区别墅区路演时，遭到了别墅区业主的拒绝。

    记者了解到，三江新苑由一期长泰豪园别墅区和二期江临天下高层住宅区组成，近日，因更换物业问题，双方产生了一些矛盾，目前僵持不下。

    现状 多数业主急需新物业进场

    “我们这是个老小区，很多设施都需要重新改进。”家住二期江临天下2栋的业主张先生告诉记者，目前二期多栋房屋出现过电梯事故，楼栋二次供水、空调下水管的问题，这些待需解决的问题，都离不开物业公司。随着老物业的撤场，他们急需一个负责、优质的物业管理公司入驻，来解决这些遗留问题。

    “这次竞聘的三家物业都是一级物业。全长沙只有20多家符合资质。”三江新苑业主委员会主任陈兴介绍。在江临天下的大门口，记者看到，每个物业公司都拿出了对于小区的整改修整方案，还有工作人员不断向来往业主推荐公司的服务项目。物业路演为何单单在别墅区“遇冷”？

    陈兴告诉记者，业主委员会成立于2018年8月，成立后不久，业委会就尝试更换物业，今年上半年原本有一家物业公司与小区签订了合同，但未进场之前却解除了合同。为了公平起见，业委会贴出公示，让物业公司上门竞聘，经过前一轮的挑选，最终入围的三家物业公司进入小区路演三天，之后小区再行召开全体业主大会，票选出新的物业管理公司。这一方案并未得到一期业主的认可，随后一期业主代表们提出了“分管分治”的诉求，双方无法协商一致，矛盾升级，这才导致了8月28日上午的冲突。

    对于目前僵持的状态，江临天下业主刘女士有些着急，“10月15日老物业就要撤场了，要是中间出现了空窗期怎么办？”刘女士告诉记者，二期有7栋高层住宅，六百多户居民，人口密集，如果没有物业管理，生活垃圾的处理、各项生活设施的维护都是问题。

    僵局 要求“分管分治”，应由谁组织表决

    “我们这里有独立的进出，水、电、煤气都是分开的。”家住一期长泰豪园的业主张先生认为，分开管理更有利于小区，他曾核算过，一期业主的物业缴费有5万元，正常的支出包括安保、保洁、水电方面的费用才将近3万元，不管哪个物业公司进场都会有盈利。

    记者走访期间，还有一期业主表示，相对于高层住宅所需要付出的电梯、二次供水、墙面防水工程等费用，别墅区几乎产生不了这些费用，此前引进的物业公司，在现有的物业管理费上涨价并不合理，也是激化双方矛盾的一个关键点。对于一期业主的声音。二期江临天下业主张先生介绍，此前的物业公司曾提出物业费由现有的1.2元每平方，增加到2.2元每平方，这一方案并未通过，目前商议的价格普遍是1.4元每平方，但对于别墅区给予6个月适应期，再商议定价。

    业委会主任陈兴表示，根据核算，二期每月比一期多交6万元物业费，虽然维修支出大，但算上待续开发的公共受益及停车费受益，收支上完全没有问题。

    “要分管分治，需要整个小区50%的人签名同意，但他们只是在内部进行签字，不过来这边（二期）肯定不行啊。”陈兴告诉记者，他和其他业主并非不同意一期进行自治，但前提是符合法律法规，如果一期自治的方案，通过整个小区700多户业主过半同意，就可以通过实施。

    在一期长泰豪园业主刘先生看来，现存的阻力在于，业委会没有履行责任，来组织这次关于“分管分治”的业主投票，刘先生认为，业主表决大会，应当由业委会或社区来组织进行。

    “此前，我们已经组织双方召开了20多次协商会。”风亭社区委会物业专干罗萍介绍，一期业主可以提交分管自治的方案给她，报到住建局进行审批，且小区过半业主同意后，便可分管分治。如果局面继续僵持，也要在随后举行的业主大会上进行商议。

    律师说法

    需要召开业主大会解决目前僵局

    湖南融邦律师所游浩然律师认为，根据《物业管理条例》的相关规定，小区选聘和解聘物业服务企业以及决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项均需要业主共同决定，因此三江新苑小区目前的僵局需要通过召开业主大会解决，并且经小区20%以上的业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。

    会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。无法参加的业主可以委托代理人参加业主大会会议进行表决。一期长泰豪园的业主想要分管分治，需要有参与会议的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可，同时，业主大会表决通过的决定，对全体业主具有约束力，应当遵照执行。如果有业主认为决定侵害了自己的合法权益，可以请求法院予以撤销。

    本报记者陈诗娴实习生王开慧长沙报道